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底特律几千美元一套的别墅值得投资吗?
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来源:今题北美 forum.jinti.net 作者:danilook 3/17/2014 5:09:00 AM

央视发表《女子底特律买363处房,一千美元买两套》新闻后,一个上午接到上百个咨询美国底特律房子的电话,这些便宜房子是否值得投资呢?下面给大家分析一下:

首先:这些便宜房子都位于最差的穷人区。熟悉美国情况的朋友都知道,美国富人和富人住在一起,穷人和穷人住在一起。底特律周围几十个小城和上百个社区,差别非常大。既有平均价格上百万的富人区,也有平均房屋价格几千元的无人居住区。富人区的社会治安,学校都非常好,几乎没有犯罪率;穷人区的治安则糟糕透顶。看看下面的房屋价格分布图就很清楚了(蓝色最深的地方是房价最便宜的,不同的颜色显示不同地区的平均房价): 底特律周边各区域家庭平均入情况(蓝色越深的地方家庭收入越低,偏黄色和偏红色的地区收入较高): 经过几年的低谷,目前底特律房屋的平均售价已经止跌回升: 除了买房费用外,买房子还要考虑房屋的维护费用。除了我们都知道的房屋维护费、保险费和物业费,由于美国房产的土地都是永久产权,所以每个房子都要交房产税;房产税是根据**评估价计算的,虽然有的房子售价只有几千元,可**评估价往往有几万美元,这就导致每年的房产税仍然有上千美元。再加上每年的维修费用,每个房子每年都要花费几千美元。租金不稳定的话,亏损都有可能。 这些便宜的房子只能租给最底层的穷人。虽然美国总体而言信用良好,可是这些穷人的信用却非常糟糕,要不然也不会有这么多人不还贷款,而把房子白送给银行。很多人可能觉得奇怪,为什么会把房子给银行呢?我们这里解释一下:假如你花100万买了个房子,20万首付,贷款80万;3年之后房价大跌,房子只值50万,这时候把卖房所得的50万全部给银行,还要欠银行30万。很多穷人就不愿意还贷款了;直接把能搬走的东西全部搬走,留一个破房子给银行。这些房子买入后首先需要进行装修,使得能够入住;之后还需要考虑租客的毁坏以及不付租金的问题。 经济好的时候,富人区的房价涨的最快;经济不好的时候,穷人区的房价跌得最快。这是一个普遍规律。对于国内投资额较大的客户,今题北美网建议客户投资于富人区的住宅,或者有大公司租客的商业地产;对于投资额不大的客户,今题北美网建议投资于著名大学或大公司周边,这样一方面很容易找租客,另外一方面也不用担心租客欠房租。 总而言之,今题北美网不建议中小投资者投资底特律这些便宜的房子,购买房子的数量少,平均到每个房子的维护成本就高,抵抗房客欠租的风险就弱。所以,除非是专业的投资公司,并且有本地管理团队,我们不建议客户做这种投资。

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